業(yè)主和物業(yè)發(fā)生沖突的樓盤是博大雅居。這個(gè)樓盤當(dāng)年的明星樓盤，座落于中央商務(wù)區(qū)，園林水系景觀，大戶型，落地窗，大理石貼面。購(gòu)房人多為外企高管、私營(yíng)企業(yè)主、自由職業(yè)者等。
蘇啟航跟著葉燁律師來到了博大物業(yè)下屬的博大雅居分公司。博大雅居分公司的辦公地點(diǎn)在博大雅居1號(hào)樓的地下一層。負(fù)責(zé)博大雅居項(xiàng)目的物業(yè)經(jīng)理也姓史，叫史長(zhǎng)河，是史總的三弟，和史總長(zhǎng)得有七、八分相像。史總發(fā)家后，將他的兩個(gè)弟弟、一個(gè)妹妹都安排到了博大地產(chǎn)，不過基本都是在一些中、低層的管理崗位。對(duì)于博大地產(chǎn)管理人員，史總基本上奉行著能者上、庸者下的信條，對(duì)他的弟妹在職位上并沒有給予特殊的照顧。他的弟弟、妹妹也能安于現(xiàn)狀，在各自的工作崗位上也能夠做到兢兢業(yè)業(yè)。
現(xiàn)在坐在葉燁律師和蘇啟航對(duì)面的史長(zhǎng)河，史經(jīng)理，看起來非常忠厚老實(shí)。他說話語速比較慢，但條理還算清楚。通過他的講述，蘇啟航清楚了事情的來龍去脈。原來博大雅居的物業(yè)服務(wù)從業(yè)主入住第一天開始就充滿火藥味兒。
博大雅居是毛坯交房，最初的兩、三年，業(yè)主陸續(xù)入住、大規(guī)模裝修期間，給小區(qū)路面、園林水系造成一定的破壞，物業(yè)公司雖然進(jìn)行了彌補(bǔ)，但總有未能及時(shí)處理的時(shí)候。有一部分業(yè)主就以此為借口，開始拒交物業(yè)費(fèi)。
也有少數(shù)住一層的業(yè)主私占公共綠地，被其他業(yè)主投訴，物業(yè)公司強(qiáng)行制止后，這些業(yè)主也開始拒交物業(yè)費(fèi)。
另外還發(fā)生了一些比較普遍的房屋質(zhì)量問題，比如窗戶漏水，雖然物業(yè)公司及時(shí)聯(lián)系博大地產(chǎn)進(jìn)行了維修，花錢更換了窗戶，但一部分業(yè)主認(rèn)為還應(yīng)賠償損失，在沒有賠償損失前拒交物業(yè)費(fèi)。
眼看物業(yè)費(fèi)收入難以覆蓋包括維護(hù)園林水系景觀、保潔、保安、其他公區(qū)維護(hù)等物業(yè)開支，在連續(xù)墊支兩年后，博大地產(chǎn)要求博大物業(yè)自負(fù)盈虧，不再給博大雅居項(xiàng)目輸血。經(jīng)過一番研究和取經(jīng)，博大雅居物業(yè)分公司開始利用小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，在小區(qū)道路、樓宇大堂里放置廣告牌，會(huì)所出租給健身會(huì)館、咖啡館等，以實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收。結(jié)果引起更多的業(yè)主不滿，更多的業(yè)主拒絕交物業(yè)費(fèi)，由此陷入惡性循環(huán)。一些業(yè)主開始組織起來，擬成立業(yè)主委員會(huì)，趕走博大物業(yè)。
據(jù)史經(jīng)理介紹，挑頭要趕走博大物業(yè)的業(yè)主有四個(gè)人，一位姓董的女律師，40多歲，是一個(gè)蘇啟航以前沒聽說過的小所的合伙人；一位姓陳的男士，30多歲，是個(gè)職業(yè)股民；一位姓董的老頭兒，原來做企業(yè)的，現(xiàn)在企業(yè)交給兒子打理了；還有一位是個(gè)老太太，其實(shí)都不算是業(yè)主，房子是在她女兒名下的，不知道是干什么的，人特別厲害。姓董的律師和那個(gè)老頭兒，應(yīng)該是出主意的，這個(gè)老太太是沖在前面的。
一起開會(huì)的，還有物業(yè)保安隊(duì)長(zhǎng)，是一位30歲出頭兒的東北大漢，個(gè)頭兒差不多有一米八五。史經(jīng)理說到老太太是沖在前面的時(shí)，他插話道：“這老太太，別看個(gè)頭兒不大，精神頭兒賊足，可兇了，一言不合就動(dòng)手?！边呎f，他邊卷起袖子給葉燁律師和蘇啟航看他的右胳膊，“看，這就是她撓的，到現(xiàn)在還能看出白印子呢。前兩天，她又到我們辦公室去鬧，把一個(gè)保安的臉都給抓了。我們也不敢還手，被她給整怕了。剛開始時(shí)候不知道，她上來?yè)先耍覀兙蜕先蓚€(gè)人想把她給控制住，結(jié)果還沒碰到她，她就躺地上了，大聲吵吵‘物業(yè)打人了！’還硬讓我們帶她去醫(yī)院檢查，在醫(yī)院里賴了兩天。后來，我們就拿她沒招兒了，她沖上來，我們就盡量躲，躲不過了，就挨兩下?！闭f到這兒，他轉(zhuǎn)向史經(jīng)理道，“不過，史經(jīng)理，再這么下去的話，我這保安隊(duì)長(zhǎng)可就快成光桿司令了！兄弟們都吵吵著要辭職不干了，是我愣給勸住了，不過老這么著，肯定不是個(gè)事兒，我都快受不了了，更何況這幫小年輕呢！”
史經(jīng)理聽了，嘆氣道，“我也知道這么下去不是個(gè)事兒，這不，請(qǐng)了葉大律師過來嗎？葉律師，您看這事兒怎么處理？”
葉燁律師想了一下，問道：“成立業(yè)主委員會(huì)這事兒，進(jìn)展到什么程度了？”
史經(jīng)理回答道：“小區(qū)辦已經(jīng)指派了籌備組組長(zhǎng)，現(xiàn)在剛進(jìn)報(bào)名參加籌備組的階段，報(bào)名截止時(shí)間是下周一?！?p> “有多少業(yè)主支持趕走咱們公司？咱們公司在這兒經(jīng)營(yíng)了應(yīng)該也有七、八年了，應(yīng)該也爭(zhēng)取到一部分業(yè)主支持咱們吧？”葉燁律師繼續(xù)問史經(jīng)理。
史經(jīng)理苦笑了一下，道：“怎么說呢，物業(yè)這活兒，真是不好干，你干得再好，也總有一部分人不滿意，再加上前期房屋出現(xiàn)了一些普遍的質(zhì)量問題，處理上沒有達(dá)到業(yè)主的心理預(yù)期，很多業(yè)主將怨氣也撒到了物業(yè)公司身上。他們可不認(rèn)為我物業(yè)是物業(yè)，地產(chǎn)是地產(chǎn)，反正都是博大，就認(rèn)為是一家。所以呢，業(yè)主對(duì)物業(yè)的很多怨氣，其實(shí)是沖著博大地產(chǎn)去的，我們只是代地產(chǎn)受過。所以，工作就有點(diǎn)兒難做，完全支持我們的業(yè)主，滿打滿算，不會(huì)超過三分之一。但是，據(jù)我們這段時(shí)間了解，其實(shí)堅(jiān)定地要趕走我們的業(yè)主也不會(huì)超過三分之一。還有三分之一，應(yīng)該是隨大流的?！?p> “噢，那支持我們的這些業(yè)主里面，除了住在博大雅園的公司高管外，有沒有愿意而且有能力站出來參選業(yè)主委員會(huì)委員的？”葉燁律師追問道。
“這塊小嚴(yán)應(yīng)該更清楚，小嚴(yán)是我們的物業(yè)管家，平時(shí)跟業(yè)主打交道最多，對(duì)業(yè)主的情況非常了解?！笔方?jīng)理轉(zhuǎn)頭對(duì)坐在他左邊的一位二十七、八歲、長(zhǎng)相非常討喜的男士說，“小嚴(yán)，你給兩位律師介紹下。”
小嚴(yán)沖著史經(jīng)理點(diǎn)點(diǎn)頭，“好的?！比缓螅D(zhuǎn)向葉燁律師和蘇啟航道：“葉律師，蘇律師，根據(jù)我平時(shí)接觸業(yè)主了解的情況，我覺得，不算博大公司的領(lǐng)導(dǎo)，我們可能可以爭(zhēng)取到三、四位業(yè)主，說服他們站出來參選業(yè)委會(huì)委員?！?p> “這幾位業(yè)主具體是什么情況？”葉燁律師問道。
“這幾位業(yè)主有一位是退休的國(guó)企高管，桂總，素質(zhì)非常高，人也非常講道理。一位是大學(xué)教授，也姓葉，葉教授，對(duì)我們工作一直都非常支持，人非常和善。一位是柳工，景觀工程師，當(dāng)初修復(fù)園林景觀時(shí)，他還熱心地幫過忙。還有一位是一個(gè)律所的高級(jí)合伙人，吳律師?！毙?yán)介紹道。
“你說的這幾位業(yè)主肯定能參選業(yè)委會(huì)委員嗎？之前有過溝通嗎？”葉燁律師追問道。
“溝通過。桂總、葉教授和柳工，時(shí)間上都沒有問題。就是吳律師，時(shí)間上可能會(huì)有點(diǎn)問題，他業(yè)務(wù)特別繁忙。不過，他也明確表示了，會(huì)設(shè)法抽出時(shí)間來，爭(zhēng)取參與?！毙?yán)回答道。
“好的。”葉燁律師思索片刻，對(duì)參會(huì)的博大物業(yè)副總李強(qiáng)道，“李總，我覺得現(xiàn)階段咱們還是按照之前電話溝通過的方案來執(zhí)行。既然業(yè)主委員會(huì)的成立不可避免，那么咱們就順勢(shì)而為，引導(dǎo)成立一個(gè)傾向于咱們的業(yè)主委員會(huì)。我們要擅用規(guī)則，在規(guī)則允許范圍內(nèi)達(dá)到這個(gè)目的，這樣才能不加劇物業(yè)和業(yè)主的對(duì)立，并有可能在業(yè)主委員會(huì)成立后逐漸緩解對(duì)立狀態(tài)，恢復(fù)小區(qū)安寧。第一步呢，就是要控制籌備組。”葉燁律師轉(zhuǎn)向史經(jīng)理和小嚴(yán)，繼續(xù)道，“史經(jīng)理，嚴(yán)管家，你們這邊注意一下，要爭(zhēng)取動(dòng)員盡可能多的傾向于咱們的業(yè)主，包括公司在小區(qū)里買了房的所有人，在籌備組報(bào)名截止前一刻去報(bào)名，爭(zhēng)取咱們的人在籌備組里占到半數(shù)以上，這樣咱們才能夠保證籌備組成員咱們占到多數(shù)，進(jìn)而能夠控制籌備組。第二步呢，就是在籌備組制定業(yè)委會(huì)委員侯選人條件時(shí)，要盡可能依法、依規(guī)排除掉要將咱們趕走的業(yè)主。同時(shí)，要確保傾向于咱們，同時(shí)又可能贏得業(yè)主們信任的人員去參選業(yè)委會(huì)委員，并動(dòng)用一切手段動(dòng)員盡可能多的業(yè)主去投咱們的侯選人的票。當(dāng)然，要?jiǎng)訂T業(yè)主投咱們傾向的人選的票，不能由咱們直接出面去做，必須設(shè)法促成一些業(yè)主去做，咱們?cè)诤竺嫣峁┍憷?，但千萬不能直接出面，不然可能引起業(yè)主反感，反而適得其反。”
說到這里，葉燁律師停下來，思索了一會(huì)兒，補(bǔ)充道：“也需要一點(diǎn)兒抹黑堅(jiān)決反對(duì)咱們的業(yè)主代表的行動(dòng)。比如，這些人有沒有長(zhǎng)期欠物業(yè)費(fèi)的行為，現(xiàn)在還有沒有侵占公共綠地的行為，有沒有其他可能引起廣大業(yè)主反感的行為，利益沖突什么的。你們想方設(shè)法找出來，能起訴的起訴，不能起訴的，想辦法通過業(yè)主在業(yè)主群里擴(kuò)散。”
再次停頓了一下，葉燁律師又補(bǔ)充道：“小區(qū)辦和籌備組組長(zhǎng)也要搞好關(guān)系，爭(zhēng)取他們傾向于咱們。他們才是對(duì)業(yè)委會(huì)成立真正有重大影響的力量。他們的訴求很多時(shí)候也比較簡(jiǎn)單，就是保持穩(wěn)定。所以，咱們這段時(shí)間也一定不要激化對(duì)立，而是要設(shè)法提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，爭(zhēng)取更多的業(yè)主對(duì)咱們的認(rèn)可，同時(shí)讓業(yè)主和業(yè)主正面較量，咱們要扮演好維持小區(qū)和諧穩(wěn)定的角色?！?p> 李總、史經(jīng)理、小嚴(yán)等人聽得連連點(diǎn)頭。蘇啟航則飛速地記錄下來葉燁律師說的要點(diǎn)，準(zhǔn)備隨后整理成會(huì)議記錄發(fā)給葉燁律師確認(rèn)后、再發(fā)給客戶。每次會(huì)議均進(jìn)行記錄，并作成會(huì)議記錄發(fā)給客戶，是葉燁律師第一次帶蘇啟航開會(huì)前，對(duì)蘇啟航提出的要求。他說，這種做法會(huì)讓客戶感覺到律師的專業(yè)和對(duì)客戶的重視。
葉燁律師轉(zhuǎn)向李總，道：“李總，我的想法暫時(shí)就這么多，看看您還有什么補(bǔ)充？”
李總微笑道：“不虧是葉大律師，就是專業(yè)。我可沒什么補(bǔ)充的！”說完，他轉(zhuǎn)向史經(jīng)理道，“長(zhǎng)河，葉律師說的你都聽清楚了吧？就按葉律師說的去做。雖然這個(gè)項(xiàng)目連年虧損，公司早想放棄了，但也不能讓人給趕出來！放手去干吧，出了事，我兜著！”
史經(jīng)理點(diǎn)了點(diǎn)頭，接著猶豫了一下，對(duì)葉燁律師道：“葉律師，你剛才說的非常好，但是我感覺這里面好像很多地方挺專業(yè)的，我們這兒都是大老粗，怕有些事把握不準(zhǔn)。您那么忙，也不可能老過來，我們老給您去電話也不是個(gè)事兒。您看這樣行嗎？您安排個(gè)律師在我這兒呆上一段時(shí)間，呆到這個(gè)業(yè)委會(huì)的事兒結(jié)束。行嗎？”
蘇啟航的心提了起來。果然，葉燁律師遲疑了一小會(huì)兒，轉(zhuǎn)向她，以征求意見的口吻說道：“小蘇，要不你在這兒協(xié)助一下史經(jīng)理他們，應(yīng)該也就是一個(gè)半月到兩個(gè)月的時(shí)間?！?p> 蘇啟航雖然心里不是很情愿，但她努力控制住自己沒有顯露出絲毫不愿意的情緒，平靜而肯定地回答道：“葉律師，沒問題?！?p> 葉律師笑了。李總、史經(jīng)理、小嚴(yán)也笑了。保安隊(duì)長(zhǎng)也陪著大家憨憨地笑了下。
在臨別時(shí)，史經(jīng)理握著蘇啟航的手，微笑著說：“蘇律師，明天早上見！我們是早上八點(diǎn)半上班，你九點(diǎn)半前能到就行?！?